Für betriebliche Immobilieneigentümer ist es wichtig, den Wert von Liegenschaften richtig zubewerten - sonst besteht die Gefahr, dass Banken dadurch zu viele Sicherheiten haben. Für eine zuverlässige Analyse sollten Gutachter der zuständigen Kammer oder Makler hinzugezogen werden.
Teures Interieur steigert den Preis
Die Zahlen sind im Grunde kaum zu glauben: Bei aktuellen Schätzungen ist vor allem in Ballungsräumen von angeblichen Wertzuwächsen bei Wohnimmobilien in den vergangenen drei bzw. vier Jahren in einer Größenordnung von 20 und mehr Prozent die Rede. Ob es sich dabei um spekulative Zahlen oder um tatsächlich realisierbare Werte handelt, steht auf einem ganz anderen Blatt. Betriebsverantwortliche als Immobilieneigentümer, die der Sache auf den Grund gehen und selbst ermitteln wollen, was ihre Immobilien wert sind, sind daher gut beraten, sich an die Fakten zu halten.
Eine solche „interne“ Wertentwicklung kann darüber hinaus wichtig sein, wenn die jeweilige Immobilie durch ein Grundpfandrecht der kreditgebenden Bank als Sicherheit dient. Regelmäßige kunden- bzw. bankseitige Abstimmungen bezüglich der Bewertung der den Kreditinstituten überlassenen Sicherheiten sollten spätestens seit den Planungen zu „Basel III“ zu den unternehmerischen Pflichten gehören. Sonst droht die Gefahr einer Übersicherung durch den Kreditnehmer. Das bedeutet, dass einer oder mehreren Banken zu viele Sicherheiten zur Verfügung stehen, die möglicherweise bei anderen Kreditinstituten besser eingesetzt werden können.
Richtwertkarten einsehen hilft
Die Ermittlung des Grundstückswerts ist meist relativ einfach. Die so genannten Gutachterausschüsse der zuständigen Städte bzw. Gemeinden bieten in Richtwertkarten für nahezu jede Gemarkung entsprechende Grundstückspreise als Orientierungshilfe an. Sie können in der Regel kostenpflichtig individuell angefordert werden. Diese Bodenrichtwerte sind aus Grundstückskaufpreisen abgeleitete, durchschnittliche Lagewerte für den jeweiligen Boden. Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Vergleich der aktuellen Richtwerte mit den - sofern diese noch ermittelt werden können - bezahlten Grundstückspreisen. Hier wird deutlich, ob sich das Preisniveau so entwickelt hat, wie es sich mögliche Verkäufer naturgemäß erhoffen. Ein höherer Grundstückspreis ist dabei nicht immer selbstverständlich.
Die Wohnqualität kann im Laufe der Jahre durch ein verändertes Umfeld wie z.B. einer zwischenzeitlichen Zunahme von Gewerbeflächen sowie einem Überangebot an Einfamilienhäusern und/oder Eigentumswohnungen abnehmen. Dies drückt sich vor allem in den Quadratmeterpreisen der jeweiligen Grundstücke aus. Auf der anderen Seite sind Preissprünge nach oben möglich, wenn eine Siedlung beispielsweise durch eine verbesserte Infrastruktur aufgewertet oder ein bisher unbebauter benachbarter Bereich als Naturschutzgebiet ausgewiesen wird.
Überblick über Verkaufspreise bekommen
Zur ergänzenden Absicherung einer individuellen Bodenpreisermittlung bieten nicht nur Makler, sondern auch Banken mit ihren Immobilienabteilungen vor Ort wichtige Anhaltspunkte für die Entwicklung der Grundstückspreise in bestimmten Regionen. So banal es klingen mag, der Blick auf Immobilienofferten, die in Bankfilialen oder Maklerbüros aushängen, kann helfen, einen ersten Überblick über die Verkaufspreise von nahen Gründstücken oder Gebäuden zu bekommen. Die Ermittlung des Gebäudewertes erfolgt meist anhand des so genannten „Kubikmeter umbauten Raumes“ (z.B. 300 Euro). Die Fläche des umbauten Raumes ergibt sich aus der Ermittlung der gesamten Kubikmeterzahl, die sich wiederum aus Grundflächen, Außenwänden und Dachflächen ergibt (Bruttorauminhalt). Auch diese Zahlen sind bei nicht zu alten Immobilien in der Regel aus den Bau- oder Kaufunterlagen ersichtlich. Aktuelle Zahlen zum Abgleich erhalten Verkaufsinteressierte meist problemlos bei Bankinstituten und Vertretern der Immobilienbranche. Das gilt grundsätzlich auch für Eigentumswohnungen. Der Grundstücksanteil spielt hier keine wesentliche Rolle, da er meist relativ gering ist. Zur Wertermittlung einer Eigentumswohnung werden üblicherweise Vergleichspreise je Quadratmeter Wohnfläche herangezogen.
Wer mit seiner Wertermittlung auf Nummer sicher gehen will, kann sich an die zuständige Kammer seines Wohnortes wenden und der Empfehlung offizieller Sachverständiger bzw. Gutachter folgen. Die Kosten einer solchen Wertschätzung belaufen sich schnell auf mehr als 1.000 Euro. Ob diese Summe das Ergebnis einer detaillierteren Wertentwicklung rechtfertigt, muss jeder Eigentümer selbst entscheiden. Preiswerter oder kostenlos können dagegen die Expertisen eines Maklers oder eines Bankinstitutes sein. Vor allem dann, wenn diese Dienstleister in Aussicht stellen, den vielleicht späteren Verkauf zu vermitteln. Wichtig sind auch hier klare und verbindliche Details, die den Rahmen einer möglichst sorgfältigen Wertermittlung regeln.
Wichtig: Das Innenleben einer Immobilie
Zum Teil erhebliche Preisunterschiede bei weitgehend baugleichen Immobilien und vergleichbaren Grundstücksgrößen können sich vor allem bei den „inneren Werten“ ergeben: Hochwertige Marmorbäder, ansprechende offene Kamine, teure Edelstahltreppen oder optisch reizvolle Außenanlagen sollten bei vorsichtigen Preisermittlungen wertsteigernd berücksichtigt werden. Dazu können z.B. die damaligen Investitionskosten, die aktuellen Zeitwerte der Anschaffungen oder ein entsprechender Mittelwert aus beiden Größen herangezogen werden.
Nicht zu vergessen ist die Nähe (oder Ferne) von Garagen bzw. Stellplätzen zum eigentlichen Gebäude. Dies kann ebenfalls eine wertsteigernde oder eine wertmindernde Wirkung erzielen.
Michael Vetter