In vielen Branchen müssen Unternehmer damit rechnen, dass der Boden auf ihrem Grundstück trotz größter Vorsicht und modernster Technik kontaminiert wird oder ist. Wird die Schadstoffquelle unterschätzt, können nach dem Grundstücksverkauf oder -erwerb horrende Folgekosten entstehen. Eine rechtzeitige Untersuchung auf Schadstoffe gewährt beiden Partnern Rechtssicherheit.
Böse Überraschungen vermeiden
Die Finanzierung war abgesegnet, der Investor gab grünes Licht für den ersten Spatenstich. Schon kurze Zeit später eine böse Überraschung: Auf einer einst durch eine Großwäscherei genutzten Fläche von 300 m2 war das Erdreich bis zu einer Tiefe von 8 m mit Chlorkohlenwasserstoffen kontaminiert. Damit war ein zuvor erstelltes Gutachten, demzufolge auf dem 10.000 m2 großen Gelände nur ein geringer Schaden zu beseitigen war, Makulatur. „Der Austausch von 7.000 t Boden, wie ihn die Umweltbehörde forderte, sollte eine Million Euro kosten“, erinnert sich Hartwig Arends. Derart horrende Mehrkosten hätten dem Unternehmer aber das Genick gebrochen, so der Diplom-Geologe von der Krauss & Partner GmbH, Institut für Baugrund, Altlasten und Rückbau in Oldenburg.
Es wurde ein Baustopp verfügt und nach einer Alternativlösung gesucht. Hartwig Arends: „Nun untersuchten wir den Boden und entwickelten ein Konzept, das eine Fortsetzung der Bauarbeiten zuließ, gleichzeitig aber auch eine Dekontaminierung ermöglichte.“ Der Grundstückseigentümer hatte Glück im Unglück: Chlorkohlenwasserstoffe sind bekanntlich leicht flüchtig, das kontaminierte Erdreich war trocken. Günstige Voraussetzungen für das „TUBA“-Prinzip, eine „thermisch unterstützte Bodenluft-Absaugung“ über 80 trockene Brunnen, die nun über die gesamten Fläche verteilt in den Baugrund gesetzt wurden. Über diese Brunnen wurde die Luft aus dem Boden abgesaugt und in einem Reinigungsgerät „gewaschen“. Nach drei bis fünf Jahren ist das Gelände völlig schadstofffrei. Die Kosten? „Nur“ 480.000 Euro.
Jede Altlastenbeseitigung ist eine Einzellösung. Deshalb müssen Hartwig Arends und seine Kollegen je nach Standortbedingungen und Schadensbild immer wieder neue Ideen und Dekontaminierungsverfahren entwickeln. „Zuerst muss die Schadensquelle beseitigt werden“, erklärt der Diplom-Geologe. Danach ist der Verwendungszweck des Geländes zu definieren. Für Bauerwartungsland, die Grundwassernutzung oder aber eine extensive Nutzung gelten nämlich unterschiedliche Toleranzmaßstäbe. Ist zum Beispiel auf einem dekontaminierten Grundstück eine spätere Bebauung generell ausgeschlossen, kann man es nach Beseitigung der Kontaminationsquelle getrost der biologischen Klärung überlassen. Regelmäßige Kontrollen sind allerdings auch in diesem Fall unverzichtbar.
Biologische Dekontaminierungsverfahren kommen immer häufiger, insbesondere bei Grundwasserschäden abseits einer Schadstoffquelle, zum Einsatz. „Im Grundwasser leben Mikroben, die unter anderem auch Perchlorethylen und Derivate auf natürlichem Wege abbauen“, erläutert Hartwig Arends. Im Schadstoffzentrum sei das Grundwasser zwar „klinisch tot“ und müsse zunächst reaktiviert werden. Danach wird durch die Gabe von z.B. Melasse als Nährsubstrat für ein günstiges Milieu für Mikroben geschaffen. Aufgrund der guten „Fütterung“ beginnen sie zu wachsen und sich zu vermehren. Bleibt nach Stabilisierung der Mikroorganismen die „Fütterung“ aus, müssen sie sich mit den Schadstoffen begnügen. Bis vor zehn Jahren wurden noch fremde Bakterienkulturen eingesetzt. Heute nutzt man aber lieber die vorhandenen Restbestände, weil sie bereits an die standortspezifischen Umweltbedingungen angepasst und somit widerstandsfähiger sind. Der Diplom-Geologe: „Die Anwendung biologischer Methoden unterstützt einerseits den Sanierungsprozess. Häufig werden sie aber auch bei der Nachsanierung eingesetzt. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil der mikrobiellen Reinigung ist die Energie- und Kostenersparnis.“
Textilreiniger sollten in ihren Betrieben mit Schadstoffen sehr vorsichtig umgehen, um unerfreuliche Bodenschäden, die spätestens bei einer Nach- oder Umnutzung eines Grundstücks entdeckt werden, zu vermeiden. Chlorkohlenwasserstoff zum Beispiel ist schwerer als Wasser und durchdringt sogar Beton. Hartwig Arends: „Der einzige Schutz vor einer Bodenkontamination ist die Verwendung von Stahlwannen.“ Die Hersteller moderner Wäschereitechnik versuchen zwar durch innovative Entwicklungen wie z.B. geschlossene Kreisläufe allen nur erdenklichen Gefahren vorzubeugen. Was aber bleibt, ist der Risikofaktor Mensch. „Durch Unachtsamkeit, Gefahrenunterschätzung, Wartungsfehler und aus vielen anderen Gründen kommt es immer wieder zu Bodenkontaminationen, die später mit hohem Aufwand beseitigt werden müssen“, warnt der Diplom-Geologe.
Wenn zum Beispiel eine Nutzungsänderung oder aber eine Baumaßnahme vorgesehen ist, verlangen die zuständigen Behörden eine Untersuchung des Erdreichs auf Schadstoffe. Mitunter können sich Bodenkontaminationen auch über ein Grundstück hinaus ausdehnen. Der Schaden wird offensichtlich, wenn beispielsweise das Gelände in unmittelbarer Nähe zu einer Textilreinigung wegen einer bevorstehenden Bebauung auf Schadstoffe untersucht wird und dabei spezifische Substanzen entdeckt werden, die zweifelsohne dem Reinigungsbetrieb zuzuordnen sind. Weitere Quellen für Bodenverunreinigungen können Betriebswerkstätten, Betriebstankstellen oder aber Heizöltanks sein. Deshalb empfiehlt Hartwig Arends, sie stets im Blickfeld zu behalten und vorbeugende Maßnahmen zu treffen.
Für die nahe Zukunft erwartet der Diplom-Geologe, dass infolge zunehmender Konzentration in verschiedenen Branchen frei werdende Grundstücke im Rahmen des „Flächenrecyclings“ anderweitig genutzt oder zumindest zurückgebaut werden. Wird dabei eine Schadstoffquelle entdeckt, muss entweder für deren Beseitigung eine Lösung gefunden werden, um die Sicherheit im späteren Betriebsablauf nicht zu beeinträchtigen. Oder aber die kontaminierte Stelle wird „gekapselt“, indem sie seitlich durch Einspunden eingegrenzt und die Oberfläche mit Folie isoliert wird.
Die gegen tiefere Bodenschichten und insbesondere das Grundwasser ebenfalls notwendige Abgrenzung der Schadensquelle ist theoretisch zwar grundsätzlich möglich, in der Praxis aber wohl kaum bezahlbar. Hartwig Arends: „Im Idealfall ist eine natürliche Abgrenzung vorhanden wie zum Beispiel eine Tonschicht.“ Zur Anwendung kommt dieses Verfahren etwa bei der Sanierung ehemaliger Deponiekörper von Großwäschereien. „Die Möglichkeiten für eine Nachnutzung des Geländes über der isolierten Oberfläche orientieren sich stets am vorhandenen Gefahrenpotenzial“, so der Diplom-Geologe.
Grundstückseigentümern empfiehlt er, vor einer Veräußerung den Boden untersuchen zu lassen. „In der Praxis ist es üblich, dass der Käufer die Abrissarbeiten und der Verkäufer die Entsorgung bezahlt. Die Kosten für die Beseitigung von Altlasten werden in der Regel vom Kaufpreis abgezogen“, erläutert Hartwig Arends. Mitunter entrichtet der Käufer auch eine Anzahlung auf den Kaufpreis und zieht bei der Restzahlung die Kosten für den Sanierungsaufwand ab. Kennt der Verkäufer aber den Zustand seines zu veräußernden Grundstücks und dessen Wert, hat er einen Verhandlungsbonus und riskiert nicht, dass durch ein Gegengutachten der Preis „gedrückt“ wird.
Investoren wiederum sollten den Anbieter eines genutzten Grundstücks grundsätzlich nach einem Gutachten fragen, rät der Diplom-Geologe. Insbesondere im Ausland sind Sachverständige, die auch die jeweilige Rechtslage gut kennen, nützliche Partner, die den Grundstückskäufer vor Schaden bewahren können. Hartwig Arends: „90 Prozent unserer Einsätze finden in ganz Deutschland statt. Wir sind aber in der Lage, weltweit Grundstücke zu untersuchen, zu begutachten und Bodensanierungen durchzuführen.“
Insbesondere bei älteren gewerblich genutzten Flächen ist eine historische Erkundung mit Einsicht in alte Akten und Grundstückspläne notwendig, um jahrzehntealte Belastungen mit Schadstoffen noch ermitteln zu können. Gegebenenfalls folgt eine orientierende Untersuchung zur Festlegung von verdächtigen Flächen. Erhärtet sich ein Verdacht auf Schadstoffquellen, wird ein Sanierungskonzept erarbeitet. Vor jedem Eingriff klären die Mitarbeiter der Krauss & Partner GmbH aber sorgfältig ab, ob im Boden möglicherweise noch Kampfstoffe lagern. „Beim geringsten Verdacht wird die Fläche sofort geräumt und ein Kampfmittelbeseitiger konsultiert“, sagt Hartwig Arends.Reinhard Wylegalla