Die aktuell niedrigen Zinsen jetzt für die spätere Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung sichern? Das geht mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Welche Vorteile diese Kreditform bringen kann, lesen Sie hier.
Steigen sie oder steigen sie nicht? Es geht natürlich um Zinssätze, genauer: um Kreditzinssätze, für die sich insbesondere Kreditnehmer mit finanziertem Immobilienbesitz interessieren und die sich über Entscheidungshilfen für ihre weitere Vorgehensweise sicherlich freuen würden. Da sie aber mit der sprichwörtlichen Kaffeesatzleserei kaum etwas anfangen können, sollten sie auf Nummer sicher gehen und über die Möglichkeit nachdenken, sich das derzeit nach wie vor niedrige Zinsniveau bereits jetzt weitgehend zu sichern, obwohl der Ablauf der aktuellen Zinsbindung noch gar nicht in Sicht ist.
Die Gelegenheit dazu bietet das von Bankinstituten angebotene Forward-Darlehen, das zur Anschlussfinanzierung einer Baufinanzierung genutzt werden kann. Das Forward-Darlehen ist ein normales Baudarlehen mit gleichbleibenden Raten. Das Besondere dieser Kreditform liegt darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehensbetrages je nach Kreditgeber über mehrere Jahre hinweg in die Zukunft verschoben werden kann. Während dieses Zeitraumes zahlt der Kreditnehmer grundsätzlich keine Raten und keine Bereitstellungszinsen.
Niedrige Zinsen frühzeitig sichern
Während eine normale Anschlussfinanzierung je nach Kreditinstitut unter Berechnung eines Bereitstellungszinses etwa ein halbes bis zu einem Jahr vor dem Ablauf der jeweiligen Zinsbindung üblich ist, bietet das Forward-Darlehen eine weitaus flexiblere Handhabung. Hier sind feste Zinsvereinbarungen schon Jahre vor dem Zinsbindungsende möglich. Der Zeitraum zwischen dem Abschluss zur Anschlussfinanzierung und der tatsächlichen Bereitstellung bzw. Auszahlung des Kreditbetrages kann also mehrere Jahre betragen (Forward-Phase). Der Zinssatz für diese Anschlussfinanzierung liegt auf der Höhe des Zinsniveaus zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dieses Angebot wird den Kreditnehmern nicht kostenlos zur Verfügung gestellt. Immerhin riskiert die kreditgebende Bank Zinsverluste, wenn die Zinssätze zukünftig tatsächlich steigen. Zumindest ein Teil dieser möglichen Zinsverluste wird durch einen Zinsaufschlag kompensiert, der von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Als Richtlinie sollte mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis zu 0,03 Prozentpunkten pro Monat gerechnet werden.
Planungssicherheit und Übertragungskosten
Ein Forward-Darlehen bietet ein hohes Maß an Sicherheit für die jeweilige Anschlussfinanzierung. Bei einer Forward-Phase von beispielsweise fünf Jahren und einer Zinsbindung von zehn Jahren besitzt der Kreditnehmer eine Planungssicherheit von immerhin 15 Jahren. Letztlich weiß er also genau, mit welchen Zins- und Tilgungsraten er während dieses Zeitraums rechnen kann. Bei geschicktem Kostenvergleich kann diese Kreditvariante für den Immobilieneigentümer ein durchaus lukratives Geschäft sein. Soll die spätere Anschlussfinanzierung mit einem anderen als dem bisherigen Kreditgeber erfolgen, muss in der Regel die zu Gunsten des bisherigen Kreditgebers im Grundbuch eingetragene Grundschuld als Kreditsicherheit an den neuen Kreditgeber kostenpflichtig abgetreten werden. Häufig halten sich diese Kosten zwar in Grenzen, dennoch sollten sie in den Kreditgesprächen thematisiert werden. Es ist durchaus möglich, dass Banken im Rahmen der Neukundengewinnung die Kosten auf sich nehmen. Wichtig: Die Bedingungen eines Forward-Darlehens sind für beide Vertragspartner grundsätzlich verbindlich. Dies gilt auch und insbesondere vor dem Hintergrund des möglicherweise langen Zeitraums bis zur späteren Darlehensverlängerung. Bei allen Vorzügen sollte dieser wichtige Aspekt in den strategischen Überlegungen zum Pro und Contra eines Forward-Darlehens nicht vergessen werden.
Michael Vetter