Immobilienfinanzierungen sind in Ausnahmefällen auch ohne Grundschuld als Kreditsicherheit möglich. Zum Kauf seines sprichwörtlichen „Traumhauses“ fehlte einem Bankkunden nur noch die Finanzierungszusage seiner Hausbank. Er war überzeugt, sie würde keinerlei Schwierigkeiten bereiten.
Rettung durch Negativerklärung
Als mittelständischer Unternehmer arbeitet der Kunde Udo B. mittlerweile seit sechs Jahren mit seiner Hausbank zusammen. Betriebliche wie private Finanzierungen erfolgten seitdem völlig reibungslos. Im konkreten Fall geht es um ein Einfamilienhaus, das er nach dem Erwerb mit seiner Familie bewohnen will. Der Kaufpreis, an dem es laut Aussage des Verkäufers „definitiv nichts zu verhandeln gibt“, beträgt 430.000 Euro. B. ist in der Lage, die obligatorischen 20 Prozent des Betrages sowie die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer bzw. Notar- und Grundbuchgebühren selbst aufzubringen. Zu finanzieren wären danach noch 344.000 Euro.
Mit diesem Finanzierungsplan stellte sich B. bei seiner Hausbank vor und bat um Prüfung und Zusage. Nach einigen Tagen erfolgte auch der Anruf seines Gesprächspartners, der ihm jedoch deutlich machte, dass weiterer Klärungsbedarf bestehe. Nach seinen Berechnungen sei der Kaufpreis der Immobilie nämlich „deutlich überzogen“. Als Anhaltspunkt für den Bodenwert griff man auf die Richtwertkarte der Gemeinde zurück. Auch die Berechnung des Gebäudes selbst lassen nach Aussage des Bankmitarbeiters einen Kaufpreis von maximal 400.000 Euro zu. Die darüber hinausgehende Differenz von 30.000 Euro lasse sich nach seiner Meinung nur mit der persönlichen Präferenz von B. erklären, der die Immobilie unter allen Umständen kaufen möchte. Dies versuche der Verkäufer eben auszunutzen.
Udo B. ist einsichtig genug, diesen Sachverhalt, nachdem er ihn selbst sorgfältig geprüft hat, anzuerkennen. Auch die Einschätzung des Bankmitarbeiters bezüglich seiner Präferenz für dieses Haus ist danach durchaus zutreffend. Dies gilt allerdings auch für die bisherige Grundlage der Finanzierungsberechnung von Udo B. Mehr als das erwähnte Eigenkapital kann er nicht flüssig machen.
Nach dem aktuellen Sachstand wird die Hausbank von B. der Finanzierung auf Basis eines Kaufpreises von 400.000 Euro zustimmen. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent erhält B. also 320.000 Euro, so dass bei einem Eigenkapital von 86.000 Euro noch 24.000 Euro zu finanzieren wären. Die daraus resultierenden monatlichen Zins- und Tilgungsraten von rund 100 Euro kann er problemlos zusätzlich zahlen. Einig ist man sich auch, dass die Bank auch den Differenzbetrag von 24.000 Euro finanziert.
Meinungsunterschiede bestehen bisher noch in der Absicherung dieses Betrages. Erfolgt diese Restfinanzierung ohne Absicherung, muss Udo B. mit einem „erheblichen Zinsaufschlag“ rechnen. Der Vorschlag seiner Bank, dieses Problem durch die Eintragung einer entsprechenden Grundschuld auf eine vermietete Eigentumswohnung von B. zu lösen, ruft bei ihm keine Begeisterung hervor.
Seine Argumentation, dass dies „wieder nur zusätzliche Gebühren kostet“, ist schließlich nicht von der Hand zu weisen. Ein Verkauf dieser Wohnung kommt auch nicht in Frage, da sie, neben der erwähnten Liquiditätsreserve, als wichtiger Pfeiler seiner finanziellen Altersabsicherung fest eingeplant ist. Eine Lösung aus diesem Dilemma bietet sich dennoch an. Nach Rücksprache innerhalb der Bank und „vor dem Hintergrund der langjährigen und bewährten Geschäftsbeziehung“ würde sich das Kreditinstitut mit einer „Negativerklärung“ zufrieden geben. Mit der Unterschrift auf diesem Formular verpflichtet sich B. gegenüber seiner Bank, die Eigentumswohnung nicht mit Grundpfandrechten anderer Gläubiger zu belasten. Dies wäre erst nach Rücksprache und Abstimmung mit seiner Hausbank möglich. Eine derartige Negativerklärung, die naturgemäß ein hohes Maß an Vertrauen zwischen Bank und Kunde voraussetzt und nur in Ausnahmefällen zur Anwendung kommt, würde in der Tat beiden Geschäftspartnern helfen: Während einerseits die Kreditvergaberichtlinien der finanzierenden Bank befolgt würden, erhielte B. den Restbetrag ohne Mehrkosten und Zinsaufschlag.Michael Vetter