Ein Unternehmer erwirbt für seinen Betrieb ein Gebäude, lässt es innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abreißen und errichtet einen Neubau. In diesem Fall gelten für die Abbruchkosten und für den Restwert des abgerissenen Gebäudes besondere Steuerspielregeln.
Das Finanzamt verneint für diese Ausgaben den sofortigen Betriebsausgabenzug. Es handelt sich bei den Abrisskosten und dem Restbuchwert vielmehr um Herstellungskosten für das neue Gebäude. Und somit sind die Ausgaben nur im Rahmen der langjährigen Gebäudeabschreibung steuerlich absetzbar.
Anscheinsbeweis kann widerlegt werden
Nach Ansicht der Finanzverwaltung besteht ein Anscheinsbeweis für eine Abbruchabsicht, wenn das Gebäude innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abgebrochen wird. Und nur wenn diese Abbruchabsicht bejaht wird, stellen die Abbruchkosten sowie der Restbuchwert Herstellungskosten für das neue Gebäude dar. Doch dieser Anscheinsbeweis für die Abbruchabsicht kann natürlich widerlegt werden. Doch das ist gar nicht so einfach, wie ein aktueller Urteilsfall zeigt.
Vor dem Finanzgericht Münster spielte sich folgender Fall ab: Ein Unternehmer erwarb für seinen Betrieb ein Gebäude und plante es zu sanieren. Da die Sanierungskosten aus dem Ruder zu laufen drohten, und wegen des Ergebnisses einer Bodenuntersuchung, entschied sich der Unternehmer ein Jahr nach dem Kauf zum Abriss und zum Neubau. Da der Abriss innerhalb der Dreijahresfrist nach dem Kauf erfolgte, bestand nach Ansicht des Finanzamts der Anscheinsbeweis zur Abbruchabsicht bereits im Zeitpunkt des Kaufs. Leider bekam das Finanzamt Rückdeckung der Richter des Finanzgerichts Münster (FG Münster, Urteil v. 3.11.2021, Az. 13 K 1116/18 F).
Steuertipp: Gegen den Anscheinsbeweis würde nur ein ungewöhnlicher, atypischer Geschehensablauf sprechen. Das bedeutet im Klartext: Unternehmer sollten bei dem geplanten Kauf eines Gebäudes für den Betrieb stets "vor dem Kauf" ein Konzept zur Nutzung und zur Sanierung ausarbeiten und vom Steuerberater begutachten lassen. Kommt es dann wider Erwarten zum Abriss des Gebäudes, lässt sich anhand des Konzepts vielleicht ein ungewöhnlicher, atypischer Geschehensablauf nachweisen, der den sofortigen Betriebsausgabenabzug für die Abbruchkosten sowie den Restbuchwert des Gebäudes bedeuten könnte.